总结2021年上半年地产形式，下半年地产发展希望在哪里？（上）
2021年上半年，中国地产市场整体延续了去年底的运行态势，商品房销售规模大幅增加，重点城市市场热度不减，中央和地方密集出台政策进行调控以稳定市场预期，中央调控逻辑进一步向供给端侧重，地产金融监管持续强化，地方加快建立房地联动机制、针对二手房市场调控的力度亦在不断加强，部分城市调控效果已现。下半年，房地产调控政策环境仍偏紧，高基数下，全国商品房销售规模预计将同比高位回落，但全年仍有望创新高。高规模的市场需求下，企业仍需聚集各项有力资源做大规模，把握“两集中”下的投资机会以及营销节奏。
中国房地产市场的泡沫在加剧，中国政府出台政策进行调控迫在眉睫。成都古方印模型设计有限公司就目前地产发展走势参考官方和CREIS中指数据以及2021年四川地产开发公司新开发量制作的沙盘数量做出客观的看法和评估。
2021年上半年房地产市场形势总结
价格水平：上半年百城新房价格累计上涨1.70%，涨幅较去年同期扩大百城新
建住宅市场整体较为平稳，价格累计涨幅较去年同期有所扩大，但涨幅仍处近年同期较低水平。根据中房指数系统百城价格指数，2021年6月，百城新建住宅均价16063元/平方米，同比上涨3.89%，涨幅较上月收窄0.19个百分点；环比上涨了0.36%，涨幅连续48个月在0.6%以内，整体维持在低位区间。累计来看，2021上半年百城新建住宅价格累计涨幅较去年同期扩大0.43个百分点至1.70%。
分梯队来看，一线城市价格累计上涨1.76%，较去年同期收窄，但涨幅仍居各梯队城市首位；二线城市价格累计上涨1.63%，部分热点城市表现活跃；三四线代表城市上半年累计涨幅同比扩大，超八成城市新房价格累计上涨，市场有所升温。分城市群来看，长三角区域政策效果不断显现，宁波、常州等城市市场有所降温；珠三角房价领涨各城市群，上半年累计上涨3.16%，较去年同期扩大2.70个百分点，广州、东莞、佛山等城市累计涨幅居百城前列；京津冀与山东半岛累计均由跌转涨，部分城市新房市场有所好转。
（长三角地区代表城市共15个，包括上海、杭州、南京、苏州、无锡、温州、合肥、南通、扬州、芜湖、徐州、绍兴、宿州、镇江、淮安；珠三角地区代表城市共7个，包括广州、深圳、东莞、佛山、惠州、中山、肇庆。）
分区域来看，长三角地区整体热度较高，市场规模维持高位。据中指数据监测，2021年上半年，长三角地区代表城市延续去年下半年市场趋势，商品住宅成交面积同比增长57%，较2019年上半年增长54%，均明显高于50城整体水平，拉动50城整体成交规模上行；从绝对规模来看，长三角地区代表城市成交规模突出，整体略低于2016年同期最高位。珠三角地区商品住宅成交面积同比增幅低于50城平均水平，上半年广州、深圳等城市市场活跃度较高，商品住宅成交面积分别同比增长89%和55%。
需求结构：多数城市套总价均值和中位数继续上涨，90-120平米占比普遍提升，90平米以下占比有所回落
一线城市中，上海受中心城区项目占比下滑影响，套总价结构性回调，套总价均值和中位数较2020年分别下跌6.3%和6.4%；北京套总价均值和中位数均有所下跌，跌幅分别为5.2%、7.4%；广州年初市场热度高，房价涨幅明显，楼盘成交套总价均值和中位数均有所上涨，涨幅分别为7.1%和5.8%。
二线城市中，厦门受上半年岛外项目占比上升影响，套总价均值和中位数均出现结构性回落，较2020年分别下降9.8%和6.6%，降幅在30个代表城市中最为显著；而成都、宁波和武汉等地套总价均值与中位数涨幅均超过15%。
三线代表城市中，东部发达城市群内三线城市套总价涨幅较为突出，其中绍兴、东莞、佛山市场热度较高，套总价均值均较2020年上涨10%以上。
市场主流需求仍聚焦90-120平方米产品，多数城市该面积段成交套数占比提升。与2020年相比，30个代表城市中有13个城市90平方米以下成交套数占比有所提升，其中厦门、重庆和上海等城市刚需购房比重上升明显；17个城市90-120平方米住宅成交套数占比有所提升，长三角热点城市杭州、苏州和芜湖等城市刚改需求积极释放；
供求关系：上半年重点城市上市面积创历史同期新高，带动需求积极释放
全国房屋新开工及房屋施工面积同比均有所增长。2021年1-5月，全国房屋新开工面积为7.4亿平方米，同比增长6.9%，4、5月单月新开工面积同比均小幅下降。
（20个代表城市包括北京、上海、广州、深圳、杭州、武汉、南京、苏州、青岛、合肥、重庆、天津、成都、沈阳、郑州、长沙、福州、西安、长春、温州，下同）
房企紧抓时机积极推盘，上半年商品住宅新批上市面积创历史同期新高。据初步统计，2021年上半年，20个代表城市商品住宅月均新批上市面积约1765万平方米，同比增长10.3%，与2019年同期相比，增幅为8.9%，绝对规模刷新历史同期记录。
从销供比来看，上半年重点城市成交活跃，短期市场供应仍略显不足。据初步统计，2021年上半年，20个代表城市商品住宅供销比为1.26，短期市场略显供不应求。北京、武汉、西安等城市上半年销供比均在0.9~1.1之间，短期供需基本平衡；其余多数城市市场呈现短期供不应求状态，如上海、深圳、合肥、成都等城市，销供比处于1.6~1.8之间，短期市场供不应求态势较为显著。
土地供求：300城住宅用地供需规模下降，楼面价创历史新高
2021年上半年，受重点城市宅地供应“两集中”政策影响，全国300城住宅用地供供求规模均有所下降。根据中指·地主，上半年全国300城住宅用地推出5.0亿平方米，同比下降9.5%；成交4.2亿平方米，同比下降10.6%；成交出让金2.6万亿元，同比增长13.4%。
住宅用地成交楼面均价创历史新高，溢价率保持高位。2021年上半年，全国300城住宅用地成交楼面均价为6170元/平方米，同比上涨26.7%；平均溢价率为17.5%，较去年同期提高1.3个百分点。优质地块供应量增多，土地市场升温，仍是支撑楼面价大幅上涨、溢价率提升的重要因素。
价格方面，上半年，二线城市成交楼面均价同比上涨，一方面因无锡、重庆、杭州等热点城市土地市场升温，多宗地块以上限价格成交，带动成交楼面均价上涨；另一方面受重点22城供地“两集中”政策影响，东部部分城市如厦门、南京、宁波、杭州、苏州、合肥等上半年宅地成交规模同比增幅均超过20%，带动二线城市整体楼面均价结构性上涨。
值得关注的是，受“两集中”供地影响，长三角三四线城市土地市场升温，而除长三角外其他地区城市普遍采取错峰供地，放缓供地节奏，进一步导致三四线成交楼面价上涨。
另外，上半年高价地成交数量大幅增加且主要集中在长三角区域。据统计，2021年上半年全国共成交高价地超300宗，较2020年同期大幅增长；其中，长三角区域成交高价地占全国比例达到66%，杭州、南京、金华高价地成交宗数居前。
开发投资：前5月房地产开发投资额高位增长，建筑工程投资为主要拉动项
全国房地产开发投资额增长较快。2021年1-5月，全国房地产开发投资额为5.4万亿元，为历史同期最高位，同比增长18.3%。其中房地产建筑工程投资3.2万亿元，同比增长22.7%，占房地产开发投资额的比重为58.0%；土地购置费达1.7万亿元，同比增长14.4%，占房地产开发投资额的比重为32.2%。
房企到位资金亦为历史同期最高，定金及预收款同比增幅最大。2021年1-5月，房地产开发企业到位资金为8.1万亿元，创历史同期新高，同比增长29.9%。整体来看，2021年1-5月，全国房地产开发投资额增长速度较快，房企到位资金同比继续保持快速增长，为房地产开发投资提供了较大资金支持。
本文数据及内容来源：CREIS中指数据，中指·地主，成都古方印模型公司就上述内容不做任何解释，仅供参考！
